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[展望黎塘] 再聊聊这些天看铺面的想法

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发表于 2017-2-18 14:53:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
过了年,各行各业都投入到正常的工作当中,买的房子今年初也开始供款了,选择的是30年的房贷(凭现在的收入,可以供15年左右没问题,但想到现在钞票的贬值速度,还是选择年限长的吧,毕竟现在一千七八的月供,我相信过十年后,这一千多块钱的购买力就远远低于现在了),遥望未来30年,路漫漫其修远兮,吾将上下而搵钱,怆然而涕下!
    这几天万和城和龙珠花园的铺面推销电话,也打到我这里,我承认70年产权,一铺养三代”诱惑力还是很足的。于是,找了个时间去看了这两个楼盘的铺面。作为黎塘弟,还是很欣慰黎塘的发展,市中心的两个商业体——龙珠花园步行街和万和城的综合体都在建设当中,届时,等到能够使用后,黎塘的商业格局肯定会有一个大的提升,新区站前路那片,也是在逐步发展。龙珠步行街和万和城都在仁爱路边上,众所周知的,仁爱路商圈一直以来就是黎塘最为核心的区域,经过多年的发展,既有传统的文化积淀,又有日益繁华的商业。商贾云集、人流量大,商业发展优势得天独厚。但目前黎塘的商业整体以天地楼沿街铺面以及各超市为主,勉强称得上“商场”的龙腾商场也是老旧不堪,整体呈现出缺乏规划、低档次、无管理、落后的一种形态,随着黎塘的发展和老百姓经济实力的提升,尤其是动车站的设立,外来人口的吸纳力会更强(离开黎塘多年,再回到这里,发现外地车牌越来越多,内蒙的、福建的、浙江的、湖南的、广东的,广西区内其他城市的),这些都会彻底改变黎塘整体的经济环境。龙珠步行街和万和城的出现正是弥补了黎塘缺乏上档次、有规划的商业的空白点。

 楼主| 发表于 2017-2-18 14:58:47 | 显示全部楼层
      龙珠步行街和万和城是截然不同的两个商业形态,一个是敞开式的商业,一个是卖场式的商业,各有特点。步行街是因为敞开式的,而且相对的独门独户,商铺内经营行业的种类安排相对自由,这是优点但也是其缺点,因为以后步行街并没有商业公司进行统一规划、统一的管理经营,以后这里的业态容易形成同业同类同质的恶性竞争,且各商铺的开业时间由经营户自行决定,这样各商铺之间相互影响,从长期来看,这对商业街里的各铺面影响相当恶劣。犹如,一个班里的学生,缺乏老师的管理、教导,这对商业街的经营状况、租金的提升、铺面的升值都将是一个致命伤,违背了投资者投资商铺以求财的初衷。另外,步行街的铺面是以天地楼的形式出售的,一栋楼总价一百四十万的总价(接近一小的出入口,一楼铺面面积目测60㎡左右,还没去掉楼梯占用的面积),首付听说可以30%,首付算40万,贷款100万,最长十年,意味着每月月供要超过10000元,一小门口这个位置,短期内这栋楼月租金要超过一万元,还是不看好,毕竟现在永安东路靠近一小周边的铺面,差不多同样大小面积的,月租金也才1000到2000。
      至于万和城,打的是商业综合体的概念,一共五层,在售的是商场一层的铺面,二层、三层开发商自持做超市和餐饮,四五层做酒店。商场一层的铺面定位为精品百货,整体分割为很多小面积铺面,一万八的均价,我觉得稍微偏高了些,但因为面积小,总价三四十万对我等屁民来说还是相对容易接受的。说实话,万和城的铺面是我考虑的最多的,主要三个原因吧,一是总价最能承受,二是楼上超市带来的客流,三是以后商业管理公司的统一规划、统一招商、统一运营。但不太满意的就是开发商实行的返租政策,总价扣减三年租金,算下来有三年的租金我要每月从自己收入中支付月供,第四年才能用租金抵扣月供。对我这个已经在供房的人来说,再供铺面,压力又增加了。
 楼主| 发表于 2017-2-18 14:59:16 | 显示全部楼层
不知道有人看不?  大家相互探讨一下。
 楼主| 发表于 2017-2-18 15:01:15 | 显示全部楼层
也算是对中心商铺投资发表个人看法
 楼主| 发表于 2017-2-18 15:01:56 | 显示全部楼层
我对商铺的价值,有一个简单的评判观点,那就是看其相对的稀缺性。这是相对的稀缺性,并不仅仅是指一个区域内商铺的供应量的多和少,而是指与这个区域的商业所能够辐射的消费人去相比,这个商业的既有存量和潜在的新增供应量处于一个什么样的水平。就比如说我看上万和城铺面除了上面所说的以外,万和城周边的居民区、万和城本身居民、嘉华国际的居民等原住民,还有辐射的区域范围。步行街虽然本身也有居民,但总体偏少,虽然打着靠近政府的旗号,但那也只是个办公区而已,除非你说是政府宿舍区。那怎么判断一个商业能够辐射的人口多和少呢?主要从三点来判断,第一,就是看人们非常熟悉的“原住民”,即在该商业周边生活的人口数量。第二种就是看通勤人口,即由于各种原因要经过该商业所在区域的人口数量。第三种就是目的地性质的到达性消费。
只要满足上面提到的三点中的任何一点,那个及时开个小面馆都可以不愁生意,自然铺面的租金和售价都有增值保证。如果能同时满足两点或三点,那商铺的价值必然就更大。正如前面所分析的,城市的中心区域,更容易汇聚四面八方的人气和商气。我叔曾经也问,广场新城那边的铺面如何,价值又在哪里?当然,新区的铺面肯定也有它的价值。只不过,新区的商铺需要一个较长的培育过程,随着居住人口的逐渐导入,才会变得成熟起来。这一方面是有没有人来的问题,另一方面则是留不留得住人的问题。这并不是说新区的商铺没有价值,而是说这些商铺要兑现价值,可能还需要更长的时间。

 楼主| 发表于 2017-2-18 15:02:21 | 显示全部楼层
至于电商对于传统实体商业的冲击不用多说,这也是令很多人不看好实体店的原因。但这主要是对传统百货业的冲击大,和成熟位置的商铺关系不大。就算你在网上买了东西,你肚子饿了总要吃东西吧?我们到外面办事,口渴了总要买瓶水吧?所以,我们未必要回避电商的冲击,只需要在正确的位置,做正确的行业即可。就像我婶,在黎塘、芦圩各一家服装店,总是说生意难做,但也不影响她丰田换宝马,也不想影响给儿子买婚房。
    电商发展的快,但无法完全取代实体店的位置。首先,体验式的消费(如餐饮、理发、美容美甲、游乐等)必须要物理空间才能完成,离不开实体店。其次,以个性化服务为特征的产品,在网上很难感受到其与众不同的地方。再次,随着020在线离线/线上到线下)等类型电商的迅速发展,实际上给传统的实体店插上了电商的翅膀,相互促进(比如典型的线上下单支付、线下实体店消费),这大大突破了传统实体店的地域局限。最后,无论电商怎么发展,其销售的产品仍然需要实体经济来产生。所以,无论电商怎么发展,未来一定会和实体经济找到一个合适的平衡点,实际经济会逐渐好起来。长远来看,实体经济肯定会好的,否则虚拟经济也会缺乏依托。

 楼主| 发表于 2017-2-18 15:17:07 | 显示全部楼层
其实上面更多的是探讨商铺的投资价值。个人感觉手上有点闲钱还是有必要进行投资的,股票、做生意、投资房地产等等都算是个投资吧,毕竟按照中国这个经济发展,通货膨胀,钱币贬值,钱存银行的利息还不如物价上涨的速度。一碗粉七八块、一斤青菜四五块,春节黎塘KTV里的酒甚至涨到将近400块一打(12听酒),这是怎样的一个概念,已经跟南宁市高端夜总会的价格一样。所以说,消费何时都在进行,物价指数也在逐年上升,今年100块钱的购买力已大不如5年前100块钱的购买力,更不要说更久之前的了。所以,再没有一个确保赚钱的项目等你投资的时候,投资房地产还是可以保值增值的。做生意的都知道,这些年,黎塘铺面的租金是如何节节攀升的。现在黎塘主干道上的铺面永远是有市有价,甚至有价无市(因为一般情况下,没有房东原因出售自己的商铺,因为他们已经尝惯了这么多年租金上涨所给自己带来的红利)。
 楼主| 发表于 2017-2-18 15:30:59 | 显示全部楼层
再回到黎塘本地万和城和步行街这两个商业体来看,投资价值肯定是有,只是回报期限长短而已。这当然要看个人眼光(这显然是废话),当然开发商在这里拿地开发,已经是先我们一步,看好这里的发展,才会拿地开发。剩下来,投资与否就是要看我们老百姓自己的眼光了。地段、商铺稀缺性、人气、价格、商业形式、管理模式都是我们参考的条件。
 楼主| 发表于 2017-2-18 15:31:55 | 显示全部楼层
  不知道有人看不? 想相互探讨一下。 自言自语也无聊捏。
     
发表于 2017-2-20 19:47:19 | 显示全部楼层
分析得很到位!值得参考!
 楼主| 发表于 2017-2-23 11:20:59 | 显示全部楼层
yjdcw123 发表于 2017-2-20 19:47
分析得很到位!值得参考!

发表于 2017-2-23 23:34:02 | 显示全部楼层
我聪也是!万和城值得投资~
发表于 2017-2-23 23:35:03 | 显示全部楼层
铺面几多钱一个?有可以做餐厅的吗?
     
发表于 2017-2-24 23:00:46 | 显示全部楼层
楼主 2345_image_file_copy_3.jpg
     
发表于 2017-2-24 23:08:17 | 显示全部楼层
2345_image_file_copy_1.jpg
     
发表于 2017-2-27 10:54:47 | 显示全部楼层
楼主分析得好专业   。。
     
发表于 2017-2-27 10:55:12 | 显示全部楼层
投资商铺要有人流量才行
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